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Infomercial | Kaution – Lediglich Sicherungs-, oder Verwertungsfunktion?

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Infomercial | Haus & Grund: Ausgabe Oktober 2019

2.10.2019 | Bei Abschluss eines Mietvertrags wird meist die Stellung einer Kaution durch den Mieter in Höhe von max. drei Monatskaltmieten vereinbart. Diese Kaution dient der Absicherung des Vermieters, falls bei Mietende Mietrückstände, Rückstände von Heiz- und Betriebskosten oder Schadensersatzforderungen bestehen.

Nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe aus den 70-iger Jahren konnte der Vermieter bei Mietende bei bestehenden Zahlungsrückständen oder Schadensersatzforderungen, auch wenn der Mieter die Berechtigung dieser Forderung bestritt, gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters auf seine Kaution Aufrechnung erklären und die Kaution verwerten. Der Mieter musste dann auf Rückzahlung der Kaution klagen. Im Rahmen dieses Verfahrens wurde dann festgestellt, ob die Forderungen des Vermieters zu Recht bestehen.

Seit rund 2 Jahren vertraten einige Fachjuristen – auch Bundesrichter – die Auffassung, dass der Kaution nur eine sogenannte „Sicherungsfunktion“ zukomme. Nach dieser Auffassung kann der Vermieter bei durch den Mieter bestrittenen Forderungen nicht einfach Aufrechnung erklären, sondern soll seine Forderung gegenüber dem Mieter zunächst einklagen und erst bei einem obsiegenden Urteil auf die Kaution zugreifen können.

In seinem Urteil vom 24.07.2019 Az. VIII ZR 141/17 hat der Bundesgerichtshof die Verwertung des Kautionsbetrags gebilligt: Der Vermieter darf die Kaution nach Vertragsende verwerten, selbst wenn seine Forderungen von Mieterseite bestritten sind. In seiner Begründung führt der BGH aus, dass der Mieter in diesem Falle Klage auf Rückzahlung des Kautionsbetrags erheben muss. Dies sei für den Mieter jedoch kein Nachteil, da der Vermieter für seinen Anspruch voll darlegungs- und beweispflichtig sei. Mit der Verwertung sei das Rechtsverhältnis vorläufig zu einem Abschluss gebracht. In der Praxis reagieren Mieter oft nicht mehr auf eine Kautionsabrechnung. Insofern werden unnötige Prozesse erspart.

Der Mieter erleidet keinen Nachteil, da er auf Rückzahlung der Kaution klagen kann.

Text: H. Mühl

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